Immobilienwert ermitteln: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren

Der Wert einer Immobilie lässt sich nicht einfach ablesen. Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche können sehr unterschiedlich viel wert sein – je nach Lage, Zustand, Grundstück und Nachfrage. Damit Bewertungen nachvollziehbar sind, gibt es in Deutschland anerkannte Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind.

Verkehrswert und Marktwert

Im Mittelpunkt der Bewertung steht der Verkehrswert. Er beschreibt den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie voraussichtlich zu erzielen wäre – ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Der Begriff „Marktwert“ wird meist gleichbedeutend verwendet.

Wichtig: Der Verkehrswert ist eine fachlich begründete Schätzung. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann davon abweichen, etwa wenn ein Käufer besonders an genau dieser Immobilie interessiert ist oder der Verkauf unter Zeitdruck steht.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Vergleichbar heißt: ähnliche Lage, Größe, Art, Baujahr und Ausstattung. Unterschiede werden über Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Das Verfahren eignet sich vor allem für:

• Eigentumswohnungen
• Reihenhäuser und Doppelhaushälften in typischen Wohngebieten
• unbebaute Grundstücke

Voraussetzung ist eine ausreichende Zahl vergleichbarer Verkäufe. Die Gutachterausschüsse der Städte und Landkreise werten Kaufverträge aus und stellen daraus Daten bereit, zum Beispiel Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren. Diese Daten sind eine wichtige Grundlage für Sachverständige.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren steht die Frage im Vordergrund, welche Erträge eine Immobilie dauerhaft erwirtschaften kann. Es wird vor allem bei Renditeobjekten eingesetzt, etwa bei:

• Mehrfamilienhäusern
• vermieteten Wohnungen als Kapitalanlage
• Gewerbe- und Büroimmobilien

Vereinfacht dargestellt geht das Verfahren von den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen aus. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, also etwa Verwaltungskosten, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis. Der verbleibende Reinertrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes und eines marktüblichen Zinssatzes, des sogenannten Liegenschaftszinses, in einen Wert umgerechnet. Der Bodenwert fließt gesondert ein.

Entscheidend ist die Nachhaltigkeit: Bewertet wird nicht unbedingt die aktuell gezahlte Miete, sondern die Miete, die dauerhaft am Markt erzielbar erscheint.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren fragt, was es kosten würde, die Immobilie neu zu errichten, und berücksichtigt dann Alter und Zustand. Es kommt typischerweise zum Einsatz, wenn es keine ausreichenden Vergleichsdaten gibt und die Immobilie nicht in erster Linie zur Vermietung dient, zum Beispiel bei:

• frei stehenden Einfamilienhäusern
• individuell gestalteten oder selten gehandelten Immobilien

Grob vereinfacht setzt sich der Sachwert aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen. Für das Gebäude werden die gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt und um eine Alterswertminderung reduziert. Anschließend wird das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an die Lage auf dem örtlichen Markt angepasst – denn die reinen Baukosten sagen noch nichts darüber aus, was Käufer tatsächlich zu zahlen bereit sind.

Welches Verfahren ist das richtige?

Welches Verfahren angewendet wird, hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab. Fachleute wählen das Verfahren, das den Gepflogenheiten des Marktes für diese Immobilienart am besten entspricht. Häufig werden auch mehrere Verfahren herangezogen, um das Ergebnis zu plausibilisieren.

In allen Verfahren spielen besondere Merkmale eine Rolle: ein Sanierungsstau, Baulasten, ein Wohnrecht im Grundbuch oder eine außergewöhnlich gute Ausstattung. Solche Punkte werden über Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Einschätzung, Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten?

Nicht jeder Anlass erfordert ein umfangreiches Gutachten. Grob lassen sich drei Varianten unterscheiden:

• Online-Einschätzung: liefert eine schnelle, grobe Orientierung, kann aber Zustand und Besonderheiten nur begrenzt berücksichtigen.
• Einschätzung durch eine Fachperson vor Ort: etwa durch einen erfahrenen Makler, der die Immobilie besichtigt und den regionalen Markt kennt. Für die Preisfindung beim Verkauf ist das oft ausreichend.
• Verkehrswertgutachten: ein ausführliches Gutachten durch öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige. Es wird häufig bei Erbschaften, Scheidungen, steuerlichen Fragen oder vor Gericht benötigt.

Tipp: Klären Sie vor einer Bewertung, wofür Sie das Ergebnis brauchen. Für Gerichte oder Finanzämter gelten oft andere Anforderungen als für die Preisfindung beim Verkauf.

Welche Faktoren den Wert besonders beeinflussen

Unabhängig vom Verfahren gibt es Merkmale, die bei fast jeder Bewertung eine große Rolle spielen:

• Lage: Sie lässt sich nicht verändern und ist deshalb oft der wichtigste Faktor. Neben der Region zählt die Mikrolage, also etwa Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Lärm und Umgebung.
• Grundstück: Größe, Zuschnitt, Ausrichtung und die baurechtlichen Möglichkeiten, zum Beispiel ob eine zusätzliche Bebauung zulässig wäre.
• Gebäudezustand: Alter, Bausubstanz und der Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Leitungen. Ein Sanierungsstau mindert den Wert, durchgeführte Modernisierungen können ihn steigern.
• Energetische Eigenschaften: Der energetische Zustand gewinnt für viele Käufer an Bedeutung, weil er laufende Kosten und künftige Investitionen beeinflusst.
• Ausstattung und Grundriss: Ein durchdachter Grundriss, Stellplätze, Balkon oder Garten wirken sich häufig positiv aus.
• Rechtliche Besonderheiten: Wohnrechte, Wegerechte, Baulasten oder ein Erbbaurecht können den Wert erheblich beeinflussen.
• Marktsituation: Angebot und Nachfrage in der Region bestimmen, welche Preise tatsächlich erzielbar sind.

Ein Teil dieser Faktoren lässt sich aus Unterlagen ablesen, andere erschließen sich erst bei einer Besichtigung. Das ist einer der Gründe, warum Online-Schätzungen nur eine erste Orientierung bieten.

Fazit

Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren folgen unterschiedlichen Logiken, verfolgen aber dasselbe Ziel: einen nachvollziehbaren Wert. Für Eigentümer ist vor allem wichtig, die Grundidee zu verstehen und eine Bewertung zu wählen, die zum eigenen Anlass passt.