Grundbuch: Aufbau und wichtige Begriffe einfach erklärt

Im Grundbuch ist festgehalten, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte und Belastungen damit verbunden sind. Es wird bei den Grundbuchämtern geführt, die in den meisten Bundesländern zu den Amtsgerichten gehören. Weil das Grundbuch öffentlichen Glauben genießt, dürfen sich Beteiligte grundsätzlich auf seine Richtigkeit verlassen. Deshalb spielt es bei jedem Immobiliengeschäft eine zentrale Rolle.

Wie ist ein Grundbuch aufgebaut?

Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Dieses besteht aus einer Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

Aufschrift

Die Aufschrift nennt das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Bandes und des Blattes. Damit lässt sich das Grundbuchblatt eindeutig zuordnen.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis wird das Grundstück beschrieben: Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, Wirtschaftsart und Lage sowie die Größe. Bei Eigentumswohnungen wird hier außerdem der Miteigentumsanteil am Grundstück zusammen mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung aufgeführt; man spricht dann vom Wohnungsgrundbuch. Auch Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind, etwa ein Wegerecht über ein Nachbargrundstück, können hier vermerkt sein.

Abteilung I: Eigentümer

Abteilung I zeigt, wem das Grundstück gehört, und auf welcher Grundlage das Eigentum erworben wurde, zum Beispiel durch Auflassung nach einem Kauf oder durch Erbfolge. Gehört ein Grundstück mehreren Personen, ist auch das Beteiligungsverhältnis vermerkt, etwa „je zur Hälfte“ oder „in Erbengemeinschaft“.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen – mit Ausnahme der Grundpfandrechte. Typische Eintragungen sind:

• Dienstbarkeiten: zum Beispiel Wege-, Leitungs- oder Fahrrechte zugunsten anderer
• Wohnungsrecht und Nießbrauch: Rechte, eine Immobilie zu bewohnen oder zu nutzen
• Vorkaufsrechte
• Erbbaurecht
• Auflassungsvormerkung: sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung zwischen Kaufvertrag und Umschreibung
• Vermerke wie ein Sanierungs-, Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk

Eintragungen in Abteilung II können den Wert und die Nutzbarkeit einer Immobilie deutlich beeinflussen. Käufer sollten sie deshalb genau prüfen und sich ihre Bedeutung erklären lassen.

Abteilung III: Grundpfandrechte

Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. In der Praxis ist die Grundschuld am häufigsten: Sie dient Banken als Sicherheit für Immobilienkredite. Wichtig zu wissen: Eine Grundschuld bleibt grundsätzlich im Grundbuch eingetragen, auch wenn der Kredit bereits vollständig zurückgezahlt ist. Sie wird erst gelöscht, wenn dies mit Zustimmung der Bank beantragt wird.

Was bedeutet „Rang“?

Mehrere Rechte in Abteilung II und III stehen in einer bestimmten Rangfolge. Der Rang entscheidet unter anderem darüber, welcher Gläubiger im Fall einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird. Banken verlangen für ihre Grundschuld deshalb häufig eine bestimmte Rangstelle.

Wer darf ins Grundbuch schauen?

Das Grundbuch ist nicht für jedermann frei einsehbar. Nach der Grundbuchordnung ist die Einsicht jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das sind zum Beispiel:

• Eigentümer und ihre Bevollmächtigten
• Kaufinteressenten mit konkreter Kaufabsicht, meist mit Vollmacht des Eigentümers
• Gläubiger, etwa Banken
• Notare, die ein Geschäft vorbereiten

Eigentümer können beim Grundbuchamt einen einfachen oder beglaubigten Auszug beantragen. Für Auszüge fallen Gebühren an. Notare haben in der Regel einen elektronischen Zugang und können Auszüge direkt abrufen.

Grundbuch und Kataster: der Unterschied

Grundbuch und Liegenschaftskataster werden oft verwechselt. Das Grundbuch regelt die rechtlichen Verhältnisse, also Eigentum und Belastungen. Das Liegenschaftskataster beim Vermessungs- bzw. Katasteramt beschreibt dagegen die tatsächlichen Verhältnisse: Lage, Form und Grenzen der Flurstücke sowie Gebäude. Beide Register sind über die Flurstücksbezeichnung miteinander verknüpft.

Typische Situationen

1. Beim Verkauf: Der Notar prüft das Grundbuch vor dem Vertragsentwurf und stellt sicher, dass die vereinbarten Belastungen gelöscht werden.
2. Beim Erbe: Die Erben müssen das Grundbuch berichtigen lassen, in der Regel unter Vorlage eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments mit Eröffnungsniederschrift.
3. Bei der Finanzierung: Die Bank lässt eine Grundschuld eintragen und prüft vorher die bestehenden Eintragungen.

Tipp: Lassen Sie sich Eintragungen in Abteilung II vor einem Kauf immer erklären. Ein Wohnungsrecht oder eine Dienstbarkeit kann die Nutzung erheblich einschränken.

Wie lese ich einen Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug wirkt auf den ersten Blick unübersichtlich, weil er viele Spalten, Nummern und Abkürzungen enthält. Ein paar Hinweise helfen beim Lesen:

• Laufende Nummern: Jede Eintragung hat eine Nummer, auf die sich spätere Veränderungen beziehen.
• Veränderungsspalten: Ändert sich ein Recht, wird das nicht überschrieben, sondern in einer eigenen Spalte vermerkt.
• Rötungen: Gelöschte Eintragungen werden traditionell rot unterstrichen oder durchgestrichen dargestellt. In Ausdrucken erscheinen sie oft unterstrichen.
• Bezugnahmen: Viele Eintragungen verweisen auf eine Bewilligung, also eine Urkunde in den Grundakten, in der die Einzelheiten stehen.

Wer genau wissen will, was eine Dienstbarkeit oder ein Wohnungsrecht regelt, muss deshalb oft auch die zugrunde liegende Urkunde einsehen.

Eintragungen ändern oder löschen

Änderungen im Grundbuch erfolgen grundsätzlich nur auf Antrag und mit den erforderlichen Erklärungen in öffentlich beglaubigter oder beurkundeter Form. Für die Löschung einer Grundschuld benötigen Sie zum Beispiel die Löschungsbewilligung der Bank und Ihre Zustimmung als Eigentümer. Beides wird üblicherweise über einen Notar eingereicht.

Nach einem Erbfall sollten die Erben das Grundbuch berichtigen lassen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, kann die Eintragung der Erben unter bestimmten Voraussetzungen gebührenfrei sein.

Fazit

Das Grundbuch beantwortet die wichtigsten Fragen zu einer Immobilie: Wem gehört sie, welche Rechte Dritter bestehen und welche Kredite sind abgesichert? Wer die Struktur kennt, kann einen Grundbuchauszug deutlich leichter lesen – und weiß, wann eine fachliche Prüfung sinnvoll ist.